新西兰房价暴跌，亿万财富蒸发

　　

　　

　　迈克尔·威尔逊(Michael Wilson)把自己的三居室房子挂牌出售时满怀希望:最初的看房会来了十几个潜在买家。

　　但大约一年后，这处房产仍在出售。一个又一个的报价落空了，因为潜在买家无法卖掉他们的房子。

　　欢迎来到新西兰，世界上最困难的房地产市场之一。在过去的18个月里，随着抵押贷款利率飙升，在新冠疫情期间飙升的房价开始暴跌，房主和投资者损失了数十亿美元的财富。

　　“如果我们把它提前两个月上市，隔天就会卖出去，”威尔逊说。他和妻子杰德(Jade)可能终于找到了买家，买下了他们在北岛美丽的小镇阿瓦穆图(the Awamutu)的三居室房子。阿瓦穆图有1.3万人口。但如果幸运的话，他们的薪水会比最初要求的少15%左右。

　　疫情对就业、工资和生活条件造成的破坏，在瑞典、英国、加拿大和澳大利亚等许多国家的住房市场造成了溜溜球效应。很少有地方像新西兰那样经历了如此剧烈的波动，上周该国陷入了经济衰退。

　　传统上，新西兰的房产价格昂贵且供不应求。如今，在今年的全国大选之前，房价上涨、房屋结构不佳以及利率上升的严重影响，使住房危机成为议事日程上的首要问题。

　　在疫情期间，由于人们利用低抵押贷款利率和宽松的贷款规则，房价飙升了近50%。据新西兰统计局估计，自2021年11月以来，新西兰鹰派央行开始了世界上最激进的利率紧缩周期之一，以应对不断上升的通货膨胀，价格暴跌了17.5%，家庭财富蒸发了60多亿美元。

　　在截至去年12月的三个月里，房屋销售跌至创纪录低点，目前房屋在市场上的平均待售时间为47天，有些房屋待售时间长达数月。

　　今年2月，要求政府解决住房短缺问题的呼声变得更加迫切，当时北岛百年一遇的风暴和洪水破坏了数千所房屋，其中一些房屋无法修复。今年5月，新西兰首都惠灵顿的一家旅馆发生了毁灭性的火灾，造成5人死亡，那里的居民大多是没有稳定住房的男性。

　　尽管工资相对较低，土地充足——新西兰有500万人口，面积与科罗拉多州相当——但缺乏建筑，再加上借贷成本低，这意味着买家长期以来一直愿意为建筑质量差、隔热性能差的老房子买单。

　　“你能有住所就已经很幸运了，不用担心住所的质量，”奥克兰的独立经济学家沙穆贝尔·埃克布(Shamubeel Eaqub)说。

　　自20世纪80年代初以来，由于新的限制性分区法和高昂的建筑价格限制了发展，新西兰的建筑跟不上人口增长的速度。

　　新西兰的房地产价值也极易受到利率涨跌的影响。美国的抵押贷款实际上是由政府支持的，期限通常长达30年，而住房贷款很少有超过几年的固定利率。有抵押贷款的购房者和房主现在面临的新贷款利率至少为6.5%，高于2020年的约2%。

　　住房问题几乎触及到人口的每一个角落，包括那些等待公共住房的人，那些服务不足的租房者，他们似乎无法拥有房产，以及那些在房地产上押下重注的更富裕的人，他们现在看到自己的投资在贬值。

　　根据Redfin的数据，这里的房价是世界上最难以负担的，中位价为78万新西兰元，约合48万美元，而美国的中位价约为40.7万美元。

　　中间偏右的反对党国家党(National Party)议员克里斯·毕晓普(Chris Bishop)说，“有很多人一周接一周地生活，领着一份又一份薪水，他们的实得工资中有很大一部分被住房成本吞噬了。”“这是不平等和普遍贫困的一大驱动因素。”

　　连续几届政府都没有解决这个问题，政治家们知道新西兰人在这个问题上利害攸关。根据新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand)的数据，大多数新西兰人都有自己的房子，57%的家庭财富由土地和房屋组成。部分原因是没有资本利得税，这意味着销售所得的钱通常是免税的。

　　“房地产投资是新西兰人的一大爱好，”新西兰经济不平等问题研究员马克斯·拉什布鲁克(Max Rashbrooke)说。

　　更令人沮丧的是，两党在住房政策上罕见的合作似乎已经陷入困境。

　　2021年底，新西兰的两个主要政党共同签署了一项立法，使在城镇中心地区建造三层建筑变得更容易，以避免大规模的郊区扩张。但国家党(National Party)党魁克里斯托弗·卢克森(Christopher Luxon)上月表示，他打算收回这一承诺，回归一种模式，即在城市边缘的旧农田上建造许多新房子。

　　总理克里斯·希普金斯(Chris Hipkins)表示，他已经呼吁反对派对该法律进行修改，而不是废除它。

　　两党针锋相对的做法将在今年10月的大选中受到考验。

　　与此同时，房主们正在尽其所能应对抵押贷款成本上升和房价下跌这一棘手问题。

　　丽莎·兰伯顿(Lisa Lamberton)最近卖掉了她在旺格努伊市(Whanganui)的房子，搬到更北的地方，离家人更近。她对支付更高的税率持理性态度。“当你是房主时，在某些时候，利率就不会对你有利了，”42岁的兰伯顿说。“从我的角度来看，这种情况总会发生。”

　　詹姆斯·费伯(James Faber)是北帕默斯顿(Palmerston North)的一名仓库经营者和兼职房地产投资者，随着市场下跌，他花了几个月的时间试图出售一处房产。它最终以36万新西兰元的价格售出，比他的预期低了13万。

　　上个月，为了避免类似的等待，38岁的费伯不顾律师和房地产经纪人的建议，在拍卖会上列出了另一处房产，起价为1新西兰元。他说，这栋房子最终以40万新西兰元的价格成交，高于近期其他类似的交易，但远低于18个月前该委员会估计的57万新西兰元。

　　他说，即便如此，他还是对拍卖缺乏兴趣感到震惊。“这是一个该死的美元储备，”他说。“我仍然不敢相信，半个城市的人都不来这个开放的家。”

　　娜塔莎·弗罗斯特(Natasha Frost)在澳大利亚墨尔本撰写《欧洲晨报》，并报道澳大利亚、新西兰和太平洋地区的新闻。@natashamfrost